上海工业地产正向总部楼宇经济转型
发布时间：2014-05-06 10:36:47 阅读 次
戴德梁行华东区工业部主管、董事苏智渊看来：“土地市场的活跃，证明政府促增长的政策效应已逐步显现，而这些政策大多数将与仍以产业升级和战略兴新产业投资相结合。受城市产业高端化驱动，这类以研发中心、独栋化办公楼为主的产品正凸显竞争力，全面超越物流仓库和厂房，成为工业地产市场的投资热点。 ”
工业地产用地溢价走高
事实上，以研发中心、独栋化办公楼为主的总部经济园区凸显竞争力，一方面是由于其能够产生产业带动、税收沉淀、就业增加等优势，成为政府推地的首选；另一方面，落户上海的海外资总部经济机构，在中国内地省份中居首位，成为这类产品的终端需求保障。因此，这些工业地产用地溢价走高态势尤为明显。
来自同策研究中心的工业、产业地产市场监测报告指出，来自奉贤庄行镇的工业用地以125%的溢价率成交，成交楼板价为925元/平方米；奉贤区庄行镇C10-5-C号地块出现溢价成交，且溢价率为113.5%，成交楼板价1200元/平方米；自浦东三灶都市型工业园的地块出现了14.2%的溢价，地块被大家所熟识的“艺泰安邦花园”住宅项目的开发商刚泰置业所获得。从今年以来整体的工业用地市场看，有21幅地块出现溢价，其中溢价率超过50%的就有8幅，甚至还有4幅地块溢价率超过100%。“这类溢价地块往往集中在已具有一定规模的工业园区内，如莘庄工业区、青浦工业园区、金山工业园区内。”同策咨询研究中心分析师许之静表示，“工业厂房租售价格持续上涨推动工业用地价格走高，其稳定的收益率也越来越受到投资者的青睐，同时，拿地的主体多为以电气、复合材料、机械、阀门、汽车零部件等产业为主营业务的民企，其目的是为了储备公司后期发展备用地，当然，也有民企因无法进入竞争相对激烈的住宅、商办土地市场，选择通过购置优质工业地块盘活资金链。”
外部经济环境左右企业需求
从需要角度来说，工业企业的扩张规模直接影响到上海工业物业市场的繁荣，但由于2012年受外部经济环境影响，中国的经济发展速度也在不断放缓，不少企业发展都持稳定不扩张状态，这使得部分成熟的总部园区更受市场欢迎，各区域租售表现不一。同策研究中心的调查数据显示，今年以来工业物业的需求主要集中在浦东新区，1-11月该区合计成交138379平方米的工业物业，包括张江创新园、张江集电港、浦庆国际机电数码园、中邦商务园等项目成交均表现不俗。
在研发办公楼、仓库、厂房3类工业地产类型中，研发办公楼的市场需求最为突出。以张江高科技园区的张江创新园为例，其临近地铁2号线张江高科站，交通便捷，超低交通时间成本运作，满足高新企业超高效率所需，加上项目根据国际跨国公司总部区的模式而设计，每幢面积1800-3000平方米左右，单层面积在200-500平方米左右，其空间可以自由分割组合，最小面积仅50平方米，满足了不同类型企业的成长型需求；金桥板块的华虹创新园，地处中环交通要道，毗邻众多世界500强企业，碧云国际社区提供国际化生活配套服务，项目占地面积约11万平米，总地上建筑面积27万平米，打造30余幢独栋商务楼宇，每幢办公楼皆享有独立命名权，对于打造总部基地的企业同样颇具有吸引力。
苏智渊指出，不仅是企业总部园区，仓库及厂房项目的市场需求，同样与外部经济环境息息相关。例如近期沪上多个高端物流仓储项目出现满租，其中一个原因就是前段时间外贸出口量有所下降，企业不得不增加临时存放货物的空间，而电子商务的迅猛发展，也带动了物流类仓储的需求。
[专家观点]
工业地产走上产城融合发展道路
戴德梁行华东区工业部主管、董事苏智渊
早期的工业园区多数是纯制造业园区，如今更多的是2.5产业园区、企业研发中心甚至是商务园区，这势必丰富产业导入人口的类型，大量引进的高科技、高收入、高学历人群，对于高端配套和环境产生更高能级的需求，推动工业地产走上产城融合发展道路。苏州工业园区此前就用新加坡规划进行产城融合打造，通过提升人居环境质量，完善公建配套，成功吸引高科技及现代服务业进驻，在国内工业园区中，吸引力独树一帜。
总部园价格有望长期保持平稳
同策咨询研究中心分析师许之静
同策研究中心数据显示，当前全市工业物业存量为115.46万平方米，合计1299套，其中厂房98.76万平方米，997套；仓储用房16.70万平方米，302套。原浦东新区还是占据首位，存量高达59.8万平方米，占全市半壁江山，其余的工业物业存量则分布在原南汇、徐汇、闸北、松江、闵行、宝山、崇明、金山、虹口。按照今年至今12778平方米的月均去化速度，当前工业物业市场存量可供消化90个月，因此看来，尽管企业总部园区项目比较受关注，但是由于需求量平稳态势，其价格将会长期保持平稳。
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