近期，上海土地市场热闹非凡。 9月，徐家汇中心刚刚创下总价地王纪录，紧接着10月初，黄浦江沿岸E18单元7-7地块就刷新今年以来上海宅地楼板价地 王纪录。不仅如此，近期还有众多地块溢价成交表现抢眼。据了解，正是市中心优质宅地、“概念股”热点地块的亮相，房企销售额上涨后补仓需求、外来房企扩张 的意愿等驱动力催热近期上海土地市场。

  驱动力之一：市中心优质宅地亮相

  上周，受瞩目的黄浦江沿岸E18单元7-7地块被嘉华旗下天宝远东有限公司摘取，楼板价40106元/平方米，溢价率63.2%，刷新今年以来上海宅地楼板价地王纪录。

  德佑地产分析师指出，虽然地块面积较小，但作为黄浦江沿岸的纯宅地，该地块的稀缺性是不言而喻的。上一次浦东黄浦江沿岸宅地的成交还要追溯到2010年9 月，与之临近的黄浦江沿岸E18地块(9-3)住宅地块为九龙仓旗下的卓光控股以48.28亿元摘得，成交楼板价35490元/平方米，溢价率 41.3%。此次成交的浦东潍坊新村街道黄浦江沿岸E18单元7-7地块在楼板价和溢价率上都超过了九龙仓拿下的相邻地块。

  据了解，黄浦江沿岸E18单元7-7地块曾在2011年末遭流拍。当时地块出让面积为0.36万平方米，如今再次出让，地块面积扩容，其他条件大都未变。上海 中原研究咨询部高级经理龚敏指出，由于地块规模较小，且在如此规模下还需配建20%的90平方米以下中小套型，这对于一些重量级的大型房企来说吸引力还是有限，参与竞标的仅有5家企业，所以溢价相对并不算十分高企。当前浦东陆家嘴滨江地区的住宅价格都要超过10万元/平方米，由此来看地块利润空间不算小。

  驱动力之二：“概念股”地块溢价成交

  具有规划利好的概念股是土地市场的另一大驱动力。近期，邻近“自贸区”的川沙新市镇城南社区商办地块实现了溢价成交。

  在浦东新区川沙新市镇城南社区C03-31商办地块的竞拍中，绿地旗下的上海大隅实业有限公司以6.1亿元获胜，成交楼板价14444元/平方米，溢价率 80%。今年9月，川沙推出的两幅住宅地块双双以130%以上的高溢价率成交。德佑地产分析师指出，此次成交的川沙地块为商办地块，吸引力稍逊于住宅地 块，不过80%的溢价率仍处于高位水平。今年以来，川沙板块的商业地产成交均价为2.48万元/平方米，随着迪士尼乐园建设的推进，川沙板块商业地产的价 格在此基础上还有较大上涨空间，因此该地块14444元/平方米的成交楼板价给未来的项目开发留下了相对充足的盈利空间。

  与此同时，虹桥北片区也出现了溢价商办地块。虹桥商务区核心区北片区07号商办地块近日被北京传富控股有限公司以13.4亿元摘得，楼板价17460元/平方 米，溢价率41%。上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示：中短期来看，虹桥商务楼宇难免存在供大于求的态势，不过这并没有阻碍房企继续拿地的步伐，尤其是部分规划起点高且较为完善的板块很难令房企不动心。

  根据上海虹桥商务区管理委员会公布的消息，虹桥商务区核心区北片区共约144公顷，为城市公共活动中心，功能定位是以企业总部办公、商务贸易办公、现代商务服务、高端居住等功能为主体功能，打造高端商务休闲生活社区。

  上海市政府官方网站显示，虹桥商务区将于2015年基本建成核心区，各项工程正全面推进。世博园区、上海国际旅游度假区、临港地区、前滩地区、黄浦江两岸等本市重点功能区域也正在全力推进开发建设。预计具有规划利好的“概念股”还将对土地市场持续驱动。

  驱动力之三：外来房企扩张意愿强烈

  今年，不少外来房企在一线城市扩张意愿强烈。上周，福建正荣集团就以总价23.8亿元获得虹桥商务区核心区北片区13号地块，溢价24.6%，楼板价16997元/平方米。

  上海中原研究咨询部高级经理龚敏表示，虹桥商务北片区至今共出让8幅地块，中标的企业包括广州富力、重庆协庆、北京新华联、北京传富、福建正荣和万科，大多是外地房企。值得注意的是正荣集团在前一天刚取得金山卫镇学府路以东地块，而且在今年3月也摘下宝山区罗店中心镇地块。

  正荣集团上海公司总经理章建波在接受本刊采访时曾透露：“正荣集团之所以将全国扩张的第一战定在长三角，是由于长三角地区在这十几年来，一直是中国经济最活跃的地 方。虽然当地房地产行业竞争激烈，但是市场需求旺盛，可预期的发展空间大。尤其是上海，这几年市场一直比较平稳，金融业的发展带来了大量的人流、资金流。 即使是在严格限购背景下，不仅刚需产品需求旺盛，高端产品也依旧有市场。”他还指出：“集团目前看好上海多个区域，其中包括拥有自贸区利好的浦东新区、受大虹桥辐射的青浦、发展相对成熟的松江、嘉定以及距离市中心相对较近的宝山。”

  驱动力之四：房企资金回笼积极“补仓”

  进入三季度，市场整体延续供需两旺态势，一、二线城市市场全面复苏，各类“地王”频现，这与今年以来政策相对稳定，全国热销项目越来越多，房企业绩大幅增长密切相关。克而瑞信息集团发布的《2013年前三季度中国房地产企业销售TOP50排行榜》显示，TOP10门槛达到433亿元，与2012年上半年300亿元门槛相比，增幅达44%。 TOP20房企门槛提升力度更为明显，增加至247亿元，同比增长76%。大房企正普遍抓住政策、环境利好因素去库 存，在这股持续回暖的浪潮中实现资金的快速回笼，也由此推动了土地市场在第三季度的炙手可热。

  据德佑地产监控的数据显示，在刚刚过去的三季度，上海经营性用地成交金额高达721.6亿元，相较二季度进一步上扬48.6%，与去年全年737.6亿元的总成交金额相去不远。而每年四季 度往往会成为年内土地市场的高潮期，预计今年四季度，沪上土地市场仍将保持火热状态。