一段时间以来，不少开发商开始涉足工业地产，其中世茂房地产与许多企业“捆绑合作”发展产业园区的“订单模式”颇具特点，不过，戴德梁行华东区工业部主管苏智渊在接受本报记者专访时表示，工业地产的“订单模式”与商业地产不同，工业企业更多的是一种内生性需求而不是外在性需求。工业地产开发商“可能会在某几个城市成功，但可复制性不是很广”。

　　中国房地产报：近一年多来，不少开发商开始进入工业地产领域，原因是什么？

　　苏智渊：就工业地产政策层面而言，并没有任何变化，出现这种情况应是市场层面的原因。由于住宅市场受到政策层面影响较大，越来越多的开发商开始尝试不同的物业类型，工业地产就成为了一个产业链均衡化的选择。

　　中国房地产报：从平滑周期波动和产业链均衡的角度，商业地产一直是更佳选择。相反工业地产一直被认为投入期长而回报率低。为什么现在会出现工业地产领域的新热潮？

　　苏智渊：很多大型开发商去做工业地产，是因为工业地产的开发模型已经从原来纯粹的工业园区，转向综合性质的工业社区。大项目的住宅、商业和办公部分的配套比例与生产性物业的比例一般来讲为7﹕3。

　　这样的话，以前从事住宅和商业地产的开发商可以很快从配套这部分自己比较熟悉的产品获得收益。再有，生产性物业的租赁则可以形成平稳的收益来平滑波动。

　　中国房地产报：如果是作为高端产业园区的配套，住宅、商业等用地的成本方面，地方政府是否会给予开发商一定优惠？

　　苏智渊：地方政府会有所考虑。如果地方政府一定强求说要先吸引多少产业进来，而忽视配套，会对产业的兴起形成阻碍。所以地方政府会觉得，为了产业吸引着想，愿意给土地一级开发商一定的优惠。当然在每一个项目中，优惠的方式都不一样。

　　中国房地产报：近期，世茂房地产新增“云端产业集群计划”，这种与许多企业“捆绑合作”发展产业园区，形成“订单模式”，项目落地而招商结束。是否可以规避传统模式的较长投入期？

　　苏智渊：如果模式能够实现当然最好，但我个人觉得这还是比较理想化。因为工业地产的招商和商业地产不太一样。一个工业企业确定要长期进入一个项目，选址时间少则半年，多则一年半。要把那么多工业企业的选址时间都能够在一个项目内匹配，会比较困难。

　　对于开发商来说，一种比较好的方式是与其中几家主体企业确定这样的合作关系。

　　捆绑模式最著名的就是万达广场，但这个模式适不适合在工业地产领域呢？我个人认为是很难的。

　　因为，商家可以依托一定的商业形态、选址需求标准，依托一个像“万达”这样的品牌就可以做了。但是一个厂房，它更多的是一种内生性需求而不是外在性需求。企业在项目设厂，主要是考虑在这里能不能行，劳动力成本是不是高、生意是不是做得出来。这和做商业完全不同。

　　如果开发商要选择这样的模式，可能会在某几个城市成功，但可复制性不是很广。毕竟工业的复杂性远远大于商业。

　　中国房地产报：如果开发商真打算把这种模式拓展开，有什么方法？

　　苏智渊：工业地产的运营团队和原来的商业地产相比，要求更多一些。虽然有些方法相似，但工业地产运营的精髓是更多地考虑为企业做资源配套，满足企业在人才、资金和技术平台上的需求。

　　另一方面，如果真的要实现可复制性，最好开发企业真正涉足到工业企业中去。比如说，在部分较为长期稳定的捆绑伙伴中，开发企业参与了一部分股份，即使很小，比如5%～10%，那么这就是一种有效捆绑了。这个时候，开发商带着这些企业去投资就会考虑到企业的真正需求。

　　这可能是未来工业地产商的一个发展方向。