中国证券报记者从上海市国资监管部门及部分上海市国企高层了解到,国企土地的存量盘活与创新使用是本轮上海国资改革的重要议题。目前上海市已经出台相关文件推动土地节约集约化利用,促进存量工业用地的转型创新利用。

7月3日,在上海国有资本运营研究院联合漕河泾开发总公司举办的国资智库沙龙上,上海市国资系统人士表示,在国企改革中,特别涉及国企整体上市、发展混合所有制等改革,上海将探索国有土地在划拨过程中,引入国有土地作价入股机制,充分体现国有土地价值。

国企土地成盘活对象

上海节约集约化用地、盘活存量土地已成为必然选择。据上海市建设用地和土地整理事务中心主任顾守柏介绍,上海建设用地总规模接近“天花板”,新增空间极其狭小。2012年底,上海市现有建设用地3034平方公里,约占全市陆域面积的45%。预估到2013年末,上海市现有建设用地总规模将达到3070平方公里,距3226平方公里的总量只剩156平方公里的增量空间。

此外,上海市现有建设用地还存在着诸多问题。其中,建设用地结构不合理、空间布局分散、整体绩效水平偏低等问题也比较突出。结合国家宏观层面对上海建设用地的要求以及上海市土地使用情况的现状,顾守柏认为,上海市已经到了推进土地节约集约化利用的关键时刻。

在此背景下,上海国企旗下的土地将成为推进土地节约集约化利用的重要“存量资源”。据上述上海国资系统人士透露,在本轮上海国资国企改革的酝酿阶段,上海市国资监管部门对上海国企旗下土地资源进行了摸底。统计显示,目前上海市属国资系统企业旗下土地总量达100多万亩,约合700平方公里。目前,整个上海市的面积为6300多平方公里,存量土地资源非常可观。

目前上海国企旗下土地主要分为三类:划拨地、空转地以及出让地。其中划拨地为国有土地无偿划拨,并未缴纳土地出让金;空转地在名义上实现土地出让而事实上并未缴纳土地出让金。两者占上海国企旗下土地资源的60%左右,其余40%为实施招拍挂的出让土地。根据上海市1995年出台的《关于进行盘活工商企业国有房地产试点的实施意见》,空转土地主要集中在上海锦江集团、仪电(控股)集团、建材集团等试点推进国有土地空转的单位。

国企改革配套土地政策

国企改革配套土地节约集约化利用政策成为上海市国资监管部门的既定政策。据透露,在去年年初酝酿上海国资国企改革时,上海市主要领导及国资委将出台土地政策作为重要的议题。作为国企土地政策的需求方,上海市国资委对国企改革中的土地政策大致有三方面的需求:空转土地问题的解决、工业用地的存量盘活以及国有土地价值在国企改革中的体现。

据不完全统计,从1996年到2000年间,上海共有24个企业集团经该市政府批准实施土地空转试点,当时的核准土地出让金额达到340多亿元。目前,上海市土地部门以及相关国企已在进行空转类土地的价值梳理与合理体现工作。

在土地节约集约化利用以及工业用地的盘活方面,今年上半年上海市密集出台了三个文件。2月,上海市印发《关于进一步提高本市土地节约集约利用水平若干意见的通知》,提出了今后上海市对于土地利用方面的五大总纲,即“总量锁定、增量递减、存量优化、流量增效、质量提高”。3月底,上海市国土资源局制订的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》与《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(试行)》正式公布。上海将实现存量工业用地的有效利用作为提高土地节约集约化利用的主要措施,并明确将对存量工业用地采取区域整体转型、土地收储后出让和有条件零星开发等实施路径。

上海国有资本运营研究院秘书长罗新宇认为,随着上述文件的出台,沉寂已久的上海工业用地市场再次成为焦点,盘活优化国资国企存量工业地产、积极探索土地创新利用将是上海国资国企面临的重大课题。

国资国企存量工业地产的盘活并创新利用一个核心的问题是国有土地价值的合理体现。据上述国资系统人士透露,在本轮国资国企改革、发展混合所有制过程中,上海将探索国有土地作价入股机制,以实现国有土地价值的合理、充分体现。在具体实施上,对融资需求高、土地使用量大的国企或是成为上海国资平台公司的企业将可以实施国有土地的作价入股,此外对有改革改制需求或是寻求实现整体上市的国企,也可以配合企业改革推进土地作价入股。据透露,上海预计将不会出台政策性文件推动国有土地作价入股,而将采用一事一议、一企一议的方式推进。

国企或面临多重影响

目前,上海市部分国企已在推进旗下土地资源的盘活,但在土地资源盘活中的受益情况将会有较大不同。一位不愿透露姓名的上海国企高层表示,目前上海提出的盘活存量、原地开发等政策给了企业整合土地的动力,但上海国企拥有土地的规模差别很大。此外,在存量土地盘活中,企业与政府的收益分享模式还未建立,企业的利益需要得到保障。

据上汽集团上海汽车资产经营有限公司人士介绍,目前上汽集团在上海的土地总共有1500万平方米,其中厂房700万平方米,主要集中在安亭、金桥、临港等上海郊区。在上海市区,上汽集团拥有50万平方米的厂房。未来上汽集团部分土地将进行存量优化,对部分土地将进行结构以及容积率等方面的调整,将推进部分厂房向主题性园区转变。但该人士同时对如何保障企业分享土地开发利益等方面表示了关切。

而作为上海老牌化工国企,华谊集团旗下土地的整合转型已经开始。据华谊集团内部人士透露,集团旗下吴泾化工项目地块将转变用途,成为公司管理、营销、研发等的中心,生产项目将向其他化工区转移。此外,华谊集团已明确整体上市或核心资产上市的改革目标,目前华谊集团部分项目土地关系不清晰的问题已成为实现上述目标的一大难题。国有土地作价入股的推动或将理顺集团部分资产权属关系,推进企业改革。

但有国资分析人士指出,存量土地盘活利用、国有土地作价入股等政策或为国企带来复杂局面。一方面,国企可以借旗下土地盘活中分享部分收益,甚至借土地整合实现自身转型;另一方面,大量国有土地作价入股或出现国有股份大量扩充的情况,企业的改革改制需要做出相应调整。政策推行的同时将伴随复杂的利益博弈。