虹桥商务区：3年后的长三角CBD？
发布时间：2014-05-24 15:44:15 阅读 次
二十年前，上海证券交易所的落户，让陆家嘴[1.46% 资金研报]从上海最早的动拆迁安置基地变身为上海的“华尔街”。二十年后，沪港通的试点开通，也使上海另一个“陆家嘴”——虹桥商务区再次演绎同样的故事。和二十年前的陆家嘴一样，开发数量庞大，也成为虹桥商务区被市场看空的理由，甚至称之为“内忧外患”。
《每日经济新闻》记者经过调查分析，轨、路、空三位一体的交通方式，让虹桥全面显现一小时长三角都市圈同城效应，而拥有世界最大会展中心，则让未来的虹桥商务区成为“永不落幕的世博会”。当人们真正了解虹桥商务区的价值，预见到它未来持续上升的租金和售价，没有人愿意错过最低价格购买的黄金机会，尤其是那些需要在财报上不断为股东提供持续增长利润和净资产的上市公司。
本月底，虹桥商务区将迎来首批入驻的企业。
虹桥商务区拥有两个世界之最：一是世界上独一无二的综合交通枢纽，涵盖多种交通方式，轨、路、空三位一体，56种换乘模式的多元化聚集，将人性化换乘的出行方式与现代理念相结合，一小时长三角都市圈显现同城效应;二是拥有世界最大会展中心——40万平方米的室内净展览面积和10万平方米的室外展览面积的国家会展中心。这两个世界之最，让这个CBD从规划公布开始，就被业界广为看好。
很多开发商希望把虹桥建成整个长三角最重要的一个CBD，虹桥管委会也明确把它定位为面向长三角的会展、商业、商务中心。行业人士说，它从建成到成熟的时间将远远短于陆家嘴，也许只要两三年时间，就能成为和陆家嘴一样重要的核心CBD。
最大优势：交通条件
“它(虹桥商务区)的交通条件肯定是上海所有商务区中最好的。”第一太平戴维斯上海商业楼宇部高级董事郑廷俊认为，交通条件是虹桥商务区对首批入驻企业最有吸引力的地方。
据他所知，这些入驻企业包括能源、医药、制造等以实体经济为主的公司。他们希望借助虹桥的交通枢纽优势，令企业的目标市场沿着高铁和航线，进入到长三角，乃至全国的主要大城市。
“乘高铁，从虹桥到长三角的主要城市，也就一两个小时。这对很多企业是有诱惑力的。”
此前，长三角一些上市公司的老总曾向《每日经济新闻》记者表示，要把公司总部搬到虹桥去。核心的原因是只有在上海才最容易找到公司需要的各种人才;也只有在上海，公司才能非常方便地收集到各种商业信息;同样也只有在上海，企业才能获得最多的融资渠道。
不过，把总部设在上海，并不都是优势，最大的劣势莫过于成本。把整个公司搬到上海，企业的用工和经营成本吃不消。因此，他们往往选择的做法，是把融资、研发、营销、采购等外勤部门安排在上海;把生产、财务、人事等后勤部门放在高铁沿线的二线或者三线城市，采用这样的公司布局，可以同时享有人才和成本上的两大优势。
事实上，放眼上海的主要CBD，虹桥在人力资源的获取成本上也许会是最便宜的。来自克而瑞和德佑地产的统计数据显示，大虹桥所辐射的九亭、南翔等板块过往几年的成交均价大大低于上海商品住宅的平均价格;所辐射区域的住宅租金价格，也要比上海主要CBD辐射区域的租金低廉很多。这使得企业能够较其他地区获得更多价格相对低廉的劳动力，非常适合于那些需要密集型劳动力资源的服务类企业。
此外，虹桥商务区对于企业建立全国性的品牌形象也很有帮助。虹桥商务区目前云集了国内房地产行业的众多一线企业，万科、龙湖、富力、瑞安等企业在商业地产开发领域都有丰富经验和大量资源，在硬件部分会使用最领先的技术和设备，办公楼宇的建筑风格也更为时尚，有利于企业的品牌形象需求。目前很多企业在上海设立总部或者办事处的诱因，正是希望通过在上海设总部，提升企业的形象，方便公司在全国范围内迅速扩张。虹桥地区写字楼相对较高标准的写字楼硬件配置，无疑对公司的全国品牌战略会有一定的好处。
值得注意的是，虹桥的写字楼将会在短时间内大量竣工，而不会像小陆家嘴那样整个写字楼的布局用了20年时间。因此，郑廷俊认为，虹桥的成熟速度有可能会快于陆家嘴，并在未来可能成为整个长三角的CBD。
不利因素：开发体量大但有计划供应/
在虹桥商务区迎来首批入驻企业之前，整个市场曾对虹桥商务区庞大的供应量有所恐慌。戴德梁行的研究报告称，虹桥商务区写字楼的供应量超过了上海浦西的写字楼供应总量，其中租赁的写字楼达到65万平方米，销售型写字楼超过100万平方米。此外，由于虹桥商务区初始阶段的商务配套相对欠缺，周边现有的部分商务区可能分流虹桥商务区的客户。
戴德梁行上述报告，并不意味该机构对虹桥商务区不看好。事实上，从虹桥商务区刚刚开始规划到现在，戴德梁行一直对虹桥商务区青睐有加，非常看重这一地区的中长期远景，只是对其现阶段存在的问题有所担心。
《每日经济新闻》记者调查发现，虹桥商务区可能存在的供应过量以及配套不完善并不像人们想象的那么严重，对后者的担忧也许有些过于悲观。
虽然虹桥商务区的写字楼开发体量确实较大，但由于开发商对写字楼的分割面积有严格的限制 (部分写字楼要求整层或者整栋出租或出售)，实际上真正供应到市场的套数，不会想象中那么庞大。
由于开发商普遍规划了大型商场、酒店等商服设施，并愿意降低租金吸引商户，因此虹桥的商务配套将非常有希望吸引那些服务优质但价格更为合理的商业企业。据郑廷俊介绍，目前银行等金融机构已经成为有望首批进入虹桥商务区的服务机构。此外，那些服务于实体经济的会计事务所、律师行也有可能会把分支机构设在虹桥商务区，为各类相关企业提供服务。
在面向商业服务企业招商的过程中，虹桥商务区的大量先决条件会成为其优势。除了交通便利、开发商的租金优惠较多外，当地相对低廉的住宅售价和租金，也为相对低成本的劳动力创造了条件，这显然将有利于那些利润微薄但市场需求广阔的服务类企业入驻虹桥。
此前，在南京西路、淮海中路和陆家嘴办公的白领经常会抱怨，在这些地方办公商务餐饮、会议等成本过高。但在虹桥商务区，这些成本都能够降下来。特别是虹桥商务区内的全球最大会展中心——国家会展中心也将在今年7月正式对外开业。上述会展中心，每年都将举办各种世界级的大型展览。这些展览将大大降低企业获取世界市场最新趋向、行业最新技术方面的成本。
公司理财：合理增色财务报表/
虽然虹桥的成熟速度将远远快于陆家嘴，但这一地区的租金和售价并不会因此迅速上涨。其中的原因，固然与整个虹桥商务区供应量过于庞大有关，也与区域的租户结构有关。
郑廷俊说，虹桥商务区入驻的租户，会比陆家嘴更为多元化。既有实体经济，也有服务于这些实体的现代服务业。这样的租户结构，最大好处在于租金的稳定性更高。在2008年，陆家嘴的写字楼租金曾有大幅度下跌，主要原因就是金融业在2008年受到很大的冲击，相比之下，由多元化行业组成的其他CBD写字楼的租金和售价受到的冲击要小很多。
出于这个原因，无论是房地产行业，还是机构投资者都格外看好虹桥的租户结构。睿信致成董事总经理薛迥文说，那些高市净率的行业往往会有冲动，把自己的市值变现为资产，因为行业的发展通常有周期性，处于行业发展高峰而造就的高市值，并不能一直保持。一旦股价下滑，曾经的高市值往往只是“昙花一现”。只有通过购买资产，把虚拟的股价变现为资本，才是最有利于公司的一个策略。
事实上，过去几年已经有大量的企业奉行上述策略，在虹桥投资房地产，例如阿里巴巴已在虹桥交通枢纽设立物流中心。
想在虹桥投资房地产的不只有以阿里巴巴为代表的新兴产业，那些正处于周期下行阶段的行业也在思考是否应该投资虹桥商务区的写字楼。
虹桥商务区某开发商营销总监说，一些上市公司受困于订单不足、产能过剩，正在考虑寻找新的主业方向。在新的主业方向明确之前，他们需要为自己的财报业绩找到支撑点，很多人因此想到了在虹桥商务区购买写字楼。虽然虹桥的写字楼难以在短时间内给公司带来大幅投资收益，但是却可以根据会计准则，合理地为利润“增色”，安抚投资者的情绪。待到新的主业找到，上述写字楼又可以用来出售或抵押借款，为新业务提供必要的财务支持。特别是“沪港通”试行后，很多企业为了和香港地区的会计准则接轨，需要按照公允值计算资产价格。购买自用型写字楼因此成为很多企业考虑的方向。从目前来看，资产价格有望保持长期稳定增长的虹桥商务区显然会是一个比较好的选择。
地缘优势
虹桥商务区：长三角从此出海
每经记者卢曦发自上海
在上海浦东张江一家IT类高科技公司工作的Andy(化名)，经常要去昆山出差。Andy所在公司大量的合作伙伴、供应商等都在长三角地区，昆山更是重镇，几乎每天公司都有人往返于昆山和浦东之间。
“如果我们在虹桥办公，去昆山只要坐十分钟的高铁。”Andy告诉《每日经济新闻》记者，公司当年选择落户浦东是因为土地、税收等方面让人难以拒绝的优惠条件。随着时间的推移，交通成为公司与长三角产业链之间的障碍，如果现在公司在虹桥，则会大大提升工作效率。
“大虹桥”多年来一直是让上海充满遐想的概念。虹桥商务区紧邻江苏、浙江两省，中小企业集中、产业链完备，处于长三角城市轴的关键节点，与周边主要城市距离均在300公里之内;既是上海连通长三角的桥头堡、长三角咽喉之所在，同时又是联系亚太、面向世界的门户。大虹桥辐射范围较广，又与人民广场、中山公园、徐家汇[1.82% 资金研报]、陆家嘴商圈形成互补联动的关系。
虹桥撬动长三角
“宁要浦西一张床，不要浦东一间房”，这是上世纪90年代浦东开发之前老上海人根深蒂固的观念。随着浦东的飞速崛起，陆家嘴金融贸易区短时间内就吸引了全世界的目光。随着上海城区的不断外扩，人们又开始寻找西部上海的新引擎。2005年3月，虹桥交通枢纽的计划开始在图纸上铺开。到了2009年5月，“积极推动虹桥商务区建设”成为当年上海经济工作六件大事之一。时至今日，完整的虹桥商务区呼之欲出。
虹桥商务区总占地面积86.6平方公里，涉及闵行、长宁、青浦、嘉定四个区，其中主功能区面积27平方公里。目前重点开发的为核心区4.7平方公里，包括1平方公里的国家会展中心项目。虹桥商务区最大的优势在于其与长三角中小城市紧密的联系。几十年前，上海就不断向长三角输送技术，而长三角又不断向上海供应原材料。
多年来，上海对长三角的辐射效应无需赘言，另一方面，上海的各类高成本也让企业向长三角的转移成为必然。对于长三角的“卫星公司”而言，与上海的连接半径越短，就越能提升运转效率。
已建成的虹桥枢纽是长三角城市网络的关键性节点，长三角通过虹桥进入上海，进而辐射全球。
随着近年来国内一线顶级开发商入驻虹桥商务区以及区域本身价值的不断升级，其辐射影响范围也逐渐扩大，“大虹桥”概念也应运而生。目前“大虹桥”已经成为了一个综合概念，包括交通、产业、空间、结构、布局等多个层次方面。“大虹桥”正在成为上海“后世博”阶段重要的经济亮点，上海将形成东有“大浦东”，西有“大虹桥”的“双引擎”格局。
从虹桥“出海”
2011年初，宝洁公司将其在全亚洲最大的生产基地建在了江苏太仓。从上海人民广场出发，到达宝洁太仓工厂需要1个小时，如果从虹桥出发，时间将会被大大缩短。2014年，美国威富服装集团在江苏昆山建立了大型配送中心。苏州工业园则集中了大量跨国高科技公司的生产厂，这些公司的中国区总部大部分都设在上海。
从上海总部遥控江浙一带的工厂和基地，如果半径能缩小到一小时车程左右，企业成本将被大大节省，沟通效率也会显著提高。
人才也是关键，2008年金融危机期间，一些浙江民营企业希望能借机吸引海归人才到当地就业，但考虑到子女教育、生活方式等因素，海归们并不愿意离开上海。不过，Andy的一位前同事，在上海的高科技公司积累多年经验之后，被江苏一家同行企业以两倍薪资“挖”走。由于家人无法离开上海，这位技术骨干一个月才能回一趟家。近期他也开始考虑，如果把家安在上海西边虹桥一带，开车回家可能只需两个小时，省去了在上海市区的拥堵。
2010年出台的《上海市虹桥商务区管理办法》规定，鼓励在虹桥商务区引进符合产业发展导向的企业以及优秀人才，引进人才可以按照本市有关规定办理户籍或者“上海市居住证”，市有关开发区的优惠政策可以参照适用于虹桥商务区，管委会还可以会同市有关行政管理部门另行制定其他优惠政策。2011年底，青浦区对外发布消息称，作为上海市总部经济示范基地，西虹桥商务区将从资金、人才等方面制定优惠政策，重点支持总部经济、会展会务、金融服务等产业领域，加快总部经济发展，着力吸引研发、设计和培训总部入驻青浦区。
每年有22800个航班从虹桥机场起飞，往返于91个目的地。作为连接中国各城市最便捷的交通枢纽中心，依托虹桥交通枢纽，虹桥商务区势必将成为上海建设国际贸易中心的承接地。业内观点认为，上海特有的地缘、战略地位、资源等优势，决定了虹桥商务区的辐射效应将反映在亚洲乃至世界经济层面，这也是大虹桥的历史使命所在。
重点产业：虹桥会展将成为“永不落幕的世博会”
每经记者卢曦发自上海
对虹桥的研究和评价很多，而全球最大的会展中心——国家会展中心往往是被忽视和低估的一个因素。
近日从上海车展组委会传来消息，2015上海车展将从浦东上海新国际博览中心搬到虹桥中国博览会会展综合体。这是上海车展多年来首次离开浦东。
事实上，从光大会展中心到浦东新国际博览中心，上海的会展业在不断寻求新的空间。就在浦东日趋拥挤，大型展会场地吃紧之时，虹桥成为新的选择。
未来的虹桥商务区将展开“永不落幕的世博会”，会展业将同时拉动商务、仓储、物流等多个行业的发展，成为长三角的核心，拉动要素的流动，实现“长三角一体化”。
会展中心或汇聚全球资源
虹桥国家会展中心建成后，其展览规模和体量相当于三个浦东上海新国际博览中心，预计今年下半年可以开馆办展。
世邦魏理仕环球研究部董事谢晨认为，比起上海其他区域，虹桥做会展更有优势。一场大型展会需要将全国甚至全球的资源汇集在一地，必将对仓储、物流有着极高的要求，而虹桥交通枢纽能够有力地承担这一任务。上海“四个中心”目标中的“贸易中心”，将以大虹桥作为主要载体之一。货物流、信息流、人才流、资金流……长三角的各种资源将在虹桥汇集。
在日本，由于新干线的建成开通，围绕着东京形成了一个“大东京”一体化区域。随着动车、高铁的开通和成熟，“大虹桥”的外沿可以扩展至整个长三角，实现“一体化”发展。
《每日经济新闻》记者采访了解到，正如很多日本职员已经习惯于乘新干线通勤，长三角也开始有类似的家庭。妻子是上海一家外资企业的办公室白领，丈夫工作在无锡，于是他们选择把家安在苏州，两人乘高铁上下班，休息时可以享受苏州的小桥流水，不必承受上海的高房价和拥挤。
大虹桥的发展让人员流动成本更低，让那些目标市场在长三角和内地的企业既可以享受上海人才高地的优势，又可以近距离与生产物流环节、与市场密切接触。
在交通上，人才的流动已经不成问题，虹桥同时在积极争取各项政策，解决人才户籍、福利等各方面需求，真正实现长三角“同城化”。
仓储物流需求旺盛
上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，虹桥的会展业需要一定的培育期，整个虹桥的发展首先依托的是交通运输产业。
交通枢纽的发展成熟为虹桥带来了仓储、物流的巨大需求，为长三角的国内、国际贸易疏通了渠道。虹桥周边的嘉定、青浦和松江都是上海传统的工业重镇，除了本地的需求外，不断涌入的外来需求让虹桥区域的仓储处在接近饱和的状态。
谢晨告诉《每日经济新闻》记者，虹桥区域的仓储空置率目前仅为1.8%，今年一季度松江、嘉定新区新推出的仓库几乎处在100%出租状态，而浦东的仓储空置率高达10%以上。可见虹桥的仓储、物流资源目前非常抢手，未来有很大的发展空间。这样的行情同样惠及上海周边的昆山、嘉兴、太仓等地。这些城市价格稍低，运输便捷的仓储资源成为虹桥很好的补充。
近年来，国内电子商务发展迅速，第三方物流需求增长。世邦魏理仕环球研究部中国区主管陈仲伟透露，全国整体优质仓储物业的平均租金已连续18个季度上涨，虹桥的物流地产展现出投资价值。
除此之外，商贸的繁荣必将带来商办物业的巨大需求，虹桥天地等优质商办项目也陆续建成入市。
福卡智库首席研究员王德培认为，大虹桥的作为枢纽，将成为上海与长三角、全国乃至全世界各相关产业嫁接的平台。
来自：每日经济新闻
沪公网安备 31011602001522号