当住建部把上海列为全国共有产权住房试点城市的时候，这项工作在上海已经推进了4年多，进入常态化运作。

用上海财经大学不动产研究所常务副所长陈杰的话说，共有产权房2007年在江苏淮安发端，兴于上海。新华社的报道称，截至目前，累计签约购房家庭大概有6.7万户，基本做到当年申请、当年选房。  

从经适房到共有产权房

上海的共有产权房，最初是以经济适用房(下称“经适房”)的面目出现的。经适房曾经有段时间在上海出现“断档”。2002年，上海撤销经适房发展中心，经适房退出市场。但是到了2008年，伴随着全国开展规模空前的保障房建设，经适房也在上海重出江湖。按上海市的规划，2008～2012年五年内将累计筹集和建设廉租住房和经适房30万套，约2000万平方米，占同期全市住宅建设总量的20%左右。  

但是，各地有关经适房的负面消息以及部分经济学家对经适房的抨击，为避免经适房中出现的腐败、“叫好不叫座”等现象，上海充分显示了自己的谨慎。  

《上海市经适房管理试行办法》(下称《试行办法》)2008年底公开征求意见，直到2009年底才在上海两个区试点申购，随后在市中心区域试点，最后在全市铺开，上海希望能够尽量完善相关制度并堵住其间的漏洞。  

确实，相对于租赁型保障房，经适房因为具备产权性、交易性，所以“套利空间”更大。为了挤压套利空间和行为，2009年出台的《试行办法》中，上海明确提出“有限产权”的概念。  

不过，直到2011年，共有产权房在上海全市铺开，经适房才在公开文件中被改称为共有产权保障房(经适房)。  

在上海的共有产权模式中，中低收入住房困难家庭在购房时，只需要投入部分购房款，同时占有房屋的部分产权。比如，2009年底上海经适房率先在徐汇和闵行两区进行试点，彼时房源销售基准价在每平方米4800元~5200元，相当于同一区位同期普通商品房价格的四五成，居民和政府按“七三开”共有住房产权。  

此后在别的房源中，房屋的销售基准价格和购房家庭产权份额都随着周边房价有所变化，购房家庭产权份额也从60%~70%不等。  

 准入门槛一再降低 

按照《试行办法》，购房家庭在取得房地产权证满5年，可以申请转让住房，原住房保障机构可以行使回购权，回购价格按照相同地段、质量的普通商品住房市场价确定，若原住房保障机构决定不予回购，房地产权利人才可以向他人转让。  

但是转让之后，购房家庭只能按照有限产权份额获得总价款的相应部分，其余部分则要上缴原住房保障机构所在区(县)的财政部门。  

如果取得房地产权证未满5年，购房家庭需要购买其他住房时，房子将由原住房保障机构回购，回购价格是原销售价格加上同期银行存款利息。  

用上海市房管局局长刘海生当时的话说，这是政府将其名下产权的“使用权”部分让渡给申购者，两者合力帮助居民解决住房困难，逐步积累购房能力。  

上海也试图通过此举，既解决中低收入家庭在市场上住房消费支付能力不足的问题，又解决当前阶段性保障和未来上市收益分配的有效衔接与公平性问题。  

借助有限产权使得溢价空间大量减少，还不足以堵住漏洞，为此，上海还出台了近十个配套文件，这些文件覆盖了经适房准入标准和供应标准、申请对象住房面积核查办法、申请家庭经济状况核对实施细则、经适房价格管理试行办法、经适房预(出)售合同等等。  

比如，为严把审核关，申购家庭要经历两次审核、两次公示，时间跨度可达两三个月。上海还专门成立居民经济状况核对机构，通过民政、房管、证券、银行等各部门、单位之间的信息共享，实现对申请者财产信息的全面核对。  

在上海从经适房到共有产权房发展的几年间，共有产权房的门槛也一直在降低。迄今经历了几次调整。其中，收入限额从人均月可支配收入2300元逐步放宽到2900元、3300元、5000元，财产限额从人均7万元放宽到9万元、12万元、15万元。上海市城镇户籍年限由连续满7年放宽至连续满3年。  

同时，2012年准入标准调整时，还将上海市住房困难的大龄结婚家庭、青年职工以及引进人才等群体纳入其中。并在2013年的调整中，将单独申请共有产权保障房的单身人士年龄从之前的男性满30周岁、女性满28周岁调整为男性满28周岁、女性满25周岁。  

4月16日刘海生在参加“2014上海民生访谈”节目中表示，今年还会放宽标准，把工薪阶层覆盖面进一步扩大。

来自：第一财经日报