“国五条”细则提高二手房交易成本

　　调控加码　多地现“突击抢房”

　　3月1日，《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》发布。这一政策被称为“国五条”实施细则。就在2月下旬，国务院常务会议出台了旨在抑制房价过快上涨、继续加强楼市调控的“国五条”。

　　接受《经济参考报》记者采访的专家认为，“国五条”及实施细则进一步明确了调控从严的基调，对市场供应及成交都会产生明显影响。随着地方调控细则的陆续公布，“一路高涨”的房地产市场可能有所降温。

　　在抑制房价等方面，尽管“国五条”细则尚未出现立竿见影的效果，但市场预期正在改变，近两日北京等地二手房市场开始出现“突击抢房”现象。分析人士认为，抢搭“政策末班车”效应将使二手房市场迎来短暂的交易高峰。

　　细则

　　侧重抑制投机投资性需求

    “国五条”细则指出，“当前房地产市场调控仍处在关键时期，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化”。为继续做好今年房地产市场调控工作，要求地方政府从6个方面严格落实房地产调控政策。

　　其中，在“坚决抑制投机投资性购房”方面，税收政策成为最大亮点。细则中明确，“税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。”

　　链家地产市场研究部张旭告诉《经济参考报》记者，这是首次明确二手房交易中的个人所得税严格按照个人所得的20%征收。“此前北京的个税政策是按照差额的20%或全额的1%征收，但实际上多采取全额1%的征收方式。统一成差额的20%后，将会明显增大交易成本”。

　　张旭指出，若这项政策得到严格实施，二手房市场购买需求及业主出售意愿都将会受到明显影响，最终导致成交量的下滑“相对于收紧二套房信贷政策而言，个税新政对市场的影响会更大”。

　　伟业我爱我家集团副总裁胡景晖也指出，依据这项细则，对部分房价上涨过快的城市或地区，以及需要首付30%的客户而言，“相当于首付款成数升至45%，极大地提高了首次置业人群的购房成本”。

　　除此之外，为了全面抑制投机投资性需求，细则中将“限价、限购、限贷”的政策标准和范围更加严格化和具体化。在限购方面，要求地方政府进一步完善现行住房限购措施，限购区域应覆盖城市全部行政区域，限购住房类型应包括所有新建商品住房和二手住房；在限贷方面，对房价上涨过快的城市，要求银行机构根据城市当地住房价格控制目标和政策要求，进一步提高第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率。

　　“将二手房交易作为抑制重点，将直接增加投资客转让房产的成本。”全国政协委员、南开大学经济学院副院长邱立成说，收紧信贷政策，对以短期买卖为目的的炒房客无疑是“当头一棒”。

　　背景

　　重点城市房价涨势迅猛

　　业界普遍认为，促使“国五条”及实施细则在两会前夕出台的重要原因，是因为春节前后乃至去年下半年以来，全国重点城市房价涨势迅猛。

　　在“国五条”实施细则发布同日，中指院发布2月住宅市场“百城价格指数”。数据显示，2013年2月全国100个城市(新建)住宅平均价格为9893元/平方米，环比1月上涨0.83%，这是自2012年6月连续第9个月环比上涨。

　　100个城市中，有74个城市房价环比上涨，26个城市环比下跌。房价环比上涨的城市比1月增加10个，其中，常熟、福州、金华、扬州等涨幅前10位城市环比涨幅在2.6%至4.1%之间；房价环比下跌的城市比1月减少9个，26个城市跌幅居前几位的依次是温州、海口、三亚，跌幅在2%至4%之间。

　　值得一提的是，北京、上海等十大城市住宅均价为16596元/平方米，环比1月上涨1.09%。其中，深圳、广州环比涨幅均超过2%。

  　中指院的住宅“百城价格指数”和统计局的“70大中城市住宅价格变动情况”相互印证。22日，在“国五条”出台后两天，统计局发布的“1月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示，70个大中城市住宅价格环比、同比分别有53个城市上涨，最大涨幅分别接近于2.2%和4.7%。

　　中指院指出，2月100个城市的住宅平均价格自2012年6月以来连续第9个 月 环 比 上 涨 ，但 涨 幅 缩 小 至0.83%；同比连续第三个月上涨，涨幅继续扩大。据分析，去年年底以来，住建部政策明确支持合理的改善性需求，新增贷款增长显著，使得企业市场预期乐观，市场量价稳中有涨。

　　中原地产市场研究部总监张大伟表示，全国主要城市楼市依然延续2012年下半年整体上行的趋势。他认为，目前市场的涨幅更多体现在一线城市的二手房市场中，而这部分市场往往是投机投资性需求活跃区域。

　　影响

　　多地出现“突击抢房”

　　“国五条”及实施细则先后出台，尽管在抑制房价等方面尚未出现立竿见影的效果，但北京等地二手房市场近日开始出现“突击抢房”现象。

　　我爱我家多家门店的一位负责人告诉《经济参考报》记者，从3月1日傍晚政策出台后开始，整个周末许多经纪人的手机就响个不停，有不少客户、业主或者店面周边的小区居民到门店咨询新政事宜，其中有近90%的咨询都是关于“二手房交易个税按差额的20%征收”的相关话题。

　　这位负责人说，消费者问的最多的两个问题是：“政策具体什么时间开始执行”、“我的房子是不是要按20%的差额缴税”。与此同时，马上就要签合同的交易双方，都有尽快签订合同办理过户的意愿；刚刚签订购房合同的交易双方，则期盼房子尽快网签过户；此外，近期有购房计划，或出售意愿较为迫切的业主，希望及早达成交易的意愿也更加强烈。

　　据我爱我家统计，新政出台后，仅3月2日单日的新增买房客户需求委托量环比前一日增长了近三成；新增房源委托量则增长了近四成。

　　“我们的咨询热线一直处于超负荷运转状态，为了满足交易双方希望迫切达成交易的心态，我们已经启动了在资质核验、成交网签、贷款审批等各个交易环节的应急预案”。这位负责人说。

　　中原地产的统计数据也显示，仅3月2日，该机构二手房网签量突破千套，达到1059套，创下休息日最高交易记录。张大伟说，由于“国五条”实施细则出台突然，力度超过预期，这几日二手房市场网签数量将持续走高。

　　不仅仅是北京市场，受“国五条”细则中“交易二手房计征20%个税”的影响，上海、南京、武汉等地也先后出现了二手房交易量猛增、购房者排队过户的现象。

　　胡景晖亦分析指出，“国五条”执行细则在各地落地之前，受抢搭政策末班车效应影响，二手房交易势必将迎来一波高峰。但在各地执行细则正式出台后，二手房交易量才可能进入低谷，并带来价格方面短暂的滞涨期。

　　上海易居房地产研究院发展研究所所长李战军认为，此次政策出台由于侧重于提高交易税费，因此，不可避免地会波及部分买家“卖家将成本转嫁后使购房者购房成本增加；另外，部分买房人可能会暂缓购买计划而继续租房，可能推高租赁市场价格。”

　　全国政协委员、中海地产董事局主席孔庆平在接受《经济参考报》记者采访时表示，“国五条”及细则出台之后，房价有望趋于平稳。他认为，从行业角度看，各地将房价年增幅控制在5%至8%是一种比较理性的状态。