上海浦东自由贸易园区破冰在即 6股蓝图浮现
发布时间：2014-01-28 16:39:51 阅读 次
《上海市推进国际贸易中心建设条例》今年1月1日起实施。据东方网报道，《条例》涉及的“自由贸易园区”、“平台贸易”、“免税商品购物店”等内容，浦东正在积极探索和争取试点中，一旦正式实施将在制度层面推动转变贸易发展方式，极大提升浦东服务贸易的竞争力，推动服务经济的快速发展。
自由贸易园区：有望率先试水 建立“自由贸易园区”是上海综保区一直努力的目标。而在《条例》中明确规定：根据市人民政府及其有关部门应当在国家有关部门的指导下，推动海关特殊监管区域的功能创新和转型升级，鼓励贸易与金融、航运、物流、制造、会展等产业融合发展，探索建立符合国际惯例的自由贸易园区；在外高桥保税区推进国家进口贸易促进创新示范区建设，拓展离岸贸易等新型贸易服务。
事实上，向自由贸易园区转型发展，建设与国际惯例更加接轨、具有世界一流水准的自由贸易园区，一直以来都是上海综合保税区的追求。在去年11月举行的世界自由贸易园区大会上，参会的各国代表在考察过后，一致认为上海综合保税区目前已走在我国特殊监管区域与国际接轨发展的最前列，具备了向自由贸易园区转型发展最扎实的基础和最充分的条件。
对此，上海综合保税区管委会副主任简大年表示，综保区在经济功能、经济规模方面都积累了一定的基础，在贸易便利化环境打造方面也具备了一定的条件，而真正向自由贸易园区转型，应用好保税区的海关、检验检疫和外汇政策、做到对区内企业实施风险、分类管理；培育离岸特征，发展为转口贸易、多国贸易、境外贸易及在税制上具有国际竞争力，在管制上与国际惯例接轨。因此，有关专家认为，集外高桥保税区(含物流园区)、洋山保税港区和浦东机场综合保税区等海关特殊监管区于一体的上海综合保税区，将有望率先试水建立符合国际惯例的自由贸易园区。
免税新政：浦东试点有优势 在上海等国际大都市率先试点在机场之外开设环球免税店一直是专家热议的话题。《条例》明确提到：“市人民政府配合国家有关部门在本市探索实施离境退税政策，选点设立免税商品购物店”。据浦东商务委副主任孙永强透露，浦东一直积极研究在机场之外设立免税店，并建议选址迪士尼、浦东奥特莱斯区域。“最终落实选址的区域，还是以国家部委的批准为准则，但我们会一直寻找机会。”孙永强坦言。
目前，浦东正在打造一个高度集中在陆家嘴地区的新区旅游会展业，拥有东方明珠塔、上海科技馆、上海新国际博览中心、上海国际会议中心、浦东展览馆等知名旅游会展场所，以及正在建设中的国际品牌迪士尼乐园。专家认为，凭借这些方面，浦东成为上海离境免税政策落地处的优势明显，同时随着浦东机场旅客量日益增多，浦东商业的发展潜力更大。免税购物、迪士尼等一系列亮点，将拉动高端消费和服务消费。
平台贸易：迎来发展契机
除了构建完整的国际贸易中心建设法律体系框架之外，《条例》还重点鼓励境内外企业在上海设立具有贸易运营和管理功能的贸易型总部，并明确表示将优化完善推进上海国际贸易中心建设财政资金投入机制，重点支持贸易平台建设、贸易环境营造和改善、贸易机构引进、贸易促进活动等，发挥财政资金的引导和激励作用。
目前，浦东已有数个贸易和投资公共平台启动建设。比如，外高桥国际贸易示范区建立了汽车、钟表、医药分销、酒类、机电等10个专业化进口贸易平台。上海社会科学院经济研究所金融与资本市场研究室主任韩汉君称：以交易商品为例，浦东应该依托环境、人才、资金等条件，塑造功能性平台，从有优势的商品入手，比如依托大飞机项目，建设飞机零部件交易平台，依托航运物流资源，建立石油、煤炭等交易平台。而此次《条例》的出台，无疑将在制度、投资等方面对贸易平台的建设给予极大的政策支持。
陆家嘴（600663）：资源禀赋为长期看点
来源： 中信建投 撰写时间： 2012-10-18
陆家嘴发布2012年三季报，实现营业收入22.6亿元，同比下降30.26%；实现营业利润9.12亿元，同比下降32.77%；实现归属母公司净利润6.46亿元，同比下降36.4%；每股收益0.35元。
公司三季度业绩略低于预期。22.5亿营业收入中，租赁业务约为9亿，开发销售确认收入约12亿。租赁业务增量主要来自陆家嘴金融服务广场入市，外延式扩张租赁面积约7万平。低于预期的主要原因在于计划内对金桥三个园区及商业项目的股权转让事宜均未完成，影响销售收入约8亿。同样从另一方面反映目前商业地产市场随经济增速下滑短期表现相对淡静。前三季度主要项目总销售额约13亿。四季度销售增量来自零散存量去化以及东银公寓入市。总体分析师预计全年销售业务结算额约为20亿，完成年初销售额计划的难度不高。
在建规模对财务略有施压，融资成本占优。财务方面表现略有升压，净负债率重回历史高位，这主要来自今年在建项目的运行节奏。但整体而言，公司货币资金29亿，仍然保有充足资金储备。项目拓展方面，公司如期就前滩项目与兄弟企业滨江公司达成意向，公司锁定地标建筑前滩中心项目50%以上股权，并将就其余项目的拓展进一步商讨。浅滩中心建面53万方，今年只需交纳1亿的意向金，后续开发资金将发行50亿抵押票据用以融通。而公司融资成本仍然占据优势，基本能够达到基准利率下浮10%。
投资评级与盈利预测。公司资源禀赋为长期看点。RNAV合计23.85元，对应目前A股股价折价率达51%。公司销售业绩是大家的关注点，但随陆家嘴区域存量项目的迅速去化以及东银公寓入市，今年结算20亿销售确定性较强，加之增持提振信心，预计公司12—13年EPS分别为0.56、0.7，予以“增持”评级。因今年业绩预计平稳，予以6个月目标价12.5元。
浦东建设（600284）：毛利率提升显著、BT模式趋成熟
来源： 国信证券 撰写时间： 2012-08-21
报告期内公司完成合并营业收入为2.7亿元，同比下降33.23%；实现营业利润4.2亿元，同比减少4.00%;实现归属于母公司所有者的净利润为1.95亿元，同比增长0.59%，EPS0.39元，基本符合预期，从分项业务看，施工、沥青砼和环保产业分别实现营收2.44、0.13和0.14亿元，同比分别减少33.75%、58.65%和增长161.18%，公司新签项目尚未大量开工，导致施工业务收入和沥青混凝土销售大量减少。
毛利率上升、费用率下降
报告期公司综合毛利率15.35%，同比大幅上升2.99%，其中施工、沥青砼和环保业务毛利率分别为13.99%/22.54%/27.65%，同比分别提升2.59/8.51/-20.42个百分点；施工业务毛利率提升主要因上海迪士尼配套项目开工，该项目以BT模式建设，而以BT模式建设的项目毛利率普遍高于市场化竞争的项目，由于后续还有同类项目陆续开工，BT类施工项目占比将进一步提高，因此分析师判断公司毛利率仍有提升空间。
迪士尼项目将为公司带来大体量施工业务和投资收益 公司下属浦兴公司是上海迪士尼四条市政配套道路项目的投融资主体，项目总投资39.2亿元，BT模式建设。迪士尼项目在近期将为公司带来高毛利率的施工业务，而步入回购期后将为公司带来投资收益和一次性审价差，对公司远期业绩做出贡献。
业务模式转变需要一个过程
自北通道项目开始，公司将经营的重点放在“融资创新”上，公司定位逐渐从施工导向转向融资导向，但由于北通道后短期出现大型BT项目的断档，而施工业务出现一定程度萎缩，因此业绩呈现一定程度的波动，随着后期项目审价差的确认及新项目的开工，业绩将逐渐恢复，公司的转型成效虽需要时间来观察，但作为A股第一家从基建转向投融资的建筑企业，公司的勇敢偿试值得肯定。
维持“推荐”评级
分析师维持12-14年每股收益至0.67/0.83/0.97元的预测，目前股价对应PE分别为11X/8X/7X，维持“推荐”评级。
申通地铁（600834）：资产使用费下调62.56%导致公司前3季度业绩大幅增长165%
来源： 海通证券 撰写时间： 2012-10-26
公 司披露3季报。1至9月份，公司共实现收入5.41亿元，同比下滑4.21%；归属于上市公司股东的净利润9360.25万元，同比增长165.14%； 基本EPS0.196元。其中，3季度单季收入1.84亿元，同比下滑6.31%；归属于上市公司股东的净利润3121.63万元，同比增长 169.36%；单季基本EPS0.065元。
点评：
公司利润率指标“跳升”源于资产使用费下调62.56%。受上海轨交建 设陆续完工后的网络化运营（导致换乘客流比例增加）以及票价优惠政策等因素影响，公司营业收入近年增速持续放缓；营业利润增速则受车辆修理周期以及车辆购 置投入（影响折旧及租赁费用）等因素共同作用波幅较大（参见分析师10月11日的公司信息点评报告）；历史3年来看，公司营业利润率指标也是维持在个位数水平（2011年为2.86%），但是分析师注 意到今年2季度开始利润率指标出现了明显“跳升”，主要是因为从今年1月份开始公司向申通集团支付的资产使用费从1250元/次调整为468元/次（幅度 为-62.56%），但由于董事会决议通过日期为4月份，因此在2季度公司对1季度的影响作了追溯调整，导致利润率指标畸高，而3季度反映了资产使用费调 整后的正常利润率水平。
公司业务模式单一，收入来自于地铁票务收入，而且超过5成的成本来自与大股东申通集团及其子公司的关联交易。由于公 司并不拥有1号线沿线的车站、机电设备、隧道、轨道等资产，根据公司与集团公司签订《关于资产使用的协议》每年向其支付资产使用费，每通行一次列车支付 1250元资产使用费（从今年1月1日起调整为468元）。2010年中期以前，公司租用集团公司72节车辆，每年需支付车辆租赁费约6500万 元，2010年6月，公司向申通集团购置部分地铁车辆后，并且已不再向申通集团租赁地铁车辆。
盈利预测及投资建议。公司票务收入增长依赖于 1号线的客流和平均票价水平。由于1号线开通时间较早，运营至今已有十多年（一期工程于1995年4月全线通车试运营），沿线的客流对象已相对趋于稳定， 很少有新生客流加入。但是，新的线路参与竞争将影响平均运距（从而票价）和客流水平，因此分析师预计公司未来客流将主要呈现平稳甚至缓降趋势（财苑）。分析师预计公司2012-2014年营业收入分别为7.59亿元、7.55亿元、7.55亿元，同比分别增长-2.60%、-0.50%和-0.0%，对应各年EPS分别为0.25元、0.22元和0.21元，当前股价对应2012年PE为25.25倍，由于分析师判断未来公司业绩内生增长动力不足，而且按TTM测算公司PE值为27.02倍，远高于其他城市交通类上市公司的PEttm均值（平均16.91倍），因此暂不给予投资评级。
外高桥（600648）：森兰南部地块转让有望稳定公司业绩
来源： 海通证券 撰写时间： 2012-10-31
公司公布2012年三季报。报告期内，公司实现营业收入46.02亿元，同比减少22.61％；归属于上市公司股东的净利润1.39亿元，同比减少46.42%；实现基本每股收益0.138元。
投资建议：
公 司主要从事上海外高桥保税区内的商业地产、工业地产和园区开发（包括土地转让）以及物流贸易等业务。森兰·外高桥属公司开发重点。今年公司将重点开发森兰 中块和南块国际社区，以实现“产城融合”。该项目体量有100万平左右（目前已启动44.45万平），有望在未来几年内给公司带来较高租售收入。尽管目前 公司因转让物流公司而业绩承压，但考虑到第三季度公司转让7.51万平的森兰南部地块获得了21亿元的森兰开发补充资金，并预计该转让收入的逐步确认将增 厚公司今明两年累计EPS约0.43元。分析师预计公司2012、2013年EPS分别是0.38和0.45元，对应RNAV是10.42元。
截至10月30日，公司收盘于7.91元，对应2012、2013年PE分别为20.62倍和15.56倍。考虑到森兰项目逐步进入开发期，以公司RNAV的8折，即8.33元作为6个月的目标价，维持公司的“增持”评级。
主要分析：
1．前三季度公司继续受制于旗下物流公司转让而营收下滑22.6％；费用水平上升使得公司净利润降幅大于营收降幅：
2012年前三季度，受制于畅联物流公司41％股权的转让，报告期内公司合并报表范围减少，这使得前三季度公司实现营业收入46.02亿元，同比减少22.61％；同时，股权转让收益不抵费用水平的上升，这使得报告期内公司实现净利润1.39亿元，同比减少46.42%。
3． 投资建议：筹集资金确保森兰·外高桥开发，给予“增持”评级。公司主要从事上海外高桥保税区内的商业地产、工业地产和园区开发（包括土地转让）以及物流贸 易等业务。森兰·外高桥属公司开发重点。今年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区，以实现“产城融合”。该项目体量有100万平左右（目前已启动 44.45万平），有望在未来几年内给公司带来较高租售收入。尽管目前公司因转让物流公司而业绩承压，但考虑到第三季度公司转让7.51万平的森兰南部地 块获得了21亿元的森兰开发补充资金，并预计该转让收入的逐步确认将增厚公司今明两年EPS约0.43元。因此，分析师预计公司2012、2013年 EPS分别是0.38和0.45元，对应RNAV是10.42元。截至10月30日，公司收盘于7.91元，对应2012、2013年PE分别为 20.62倍和15.56倍。考虑到森兰项目逐步进入开发期，以公司RNAV的8折，即8.33元作为6个月的目标价，维持公司的“增持”评级。
上海建工（600170）：中期业绩受投资受益及补贴影响较大
来源： 中银国际 撰写时间： 2012-08-30
上 海建工2012年上半年实现销售收入442.4亿元，同比增长11.7%；实现归属于上市公司股东净利润7.0亿元，同比增长33.7%。其中，公司控股 45%的屹申房地产公司贡献1亿元投资收益，约占上海建工上半年净利润的14%。此外，与上半年同期相比，公司补贴收入增加较快。排除房地产公司的投资收 益以及补贴收入影响，公司业绩没有明显增长。今年宏观经济下行压力较大，建设类项目资金紧张、需求放缓，上半年公司毛利率及主业新签订单均有小幅下滑，而 投资收益及补贴的大幅增加可能缺乏可持续性，未来业绩增速继续放缓的可能性较大。分析师上调目标价至7.37元，对应2012年10.7倍市盈率，下调评级至持有。
支撑评级的要点
公司上半年实现投资收益1.6亿元，较上年同期大幅增加1.5亿，其中公司控股45%的屹申房地产公司贡献1亿元投资收益，约占上海建工上半年净利润的14%。
公司上半年毛利率为6.9%，较上年同期下降0.3个百分点。收入占比90%的施工类业务上半年毛利率为5.1%，较上年同期下降0.1个百分点。
公司上半年期间费用率为3.1%，较上年同期上升0.2个百分点。其中销售费用率没有变化，为0.2%；财务费用率为0.1%，较上年同期上升0.2个百分点；管理费用率为2.8%，同比上升0.1个百分点。
上半年公司主业建筑施工新签合同额531.1亿元，完成年度计划的52.6%，较上年同期降低了1.5%，宏观经济增速放缓影响了整个建筑业的需求。公司上半年上海以外地区的新签合同额达到206.8亿元，占新签合同总额的39%。
分析师调整2012-2014年每股盈利预测至0.689、0.771和0.876元，目标价上调至7.37元，对应2012年10.7倍市盈率，下调评级至持有。
浦东金桥（600639）：浦东金桥3季度业绩回顾
来源： 中金公司 撰写时间： 2012-10-31
2012 年前三季度每股收益0.27元，同比下滑33.6%浦东金桥今日公布2012年前三季度业绩，期内实现主营业务收入7.93亿元，同比下滑47.0%，其 中商业地产租金收入占比达80%以上；净利润2.47亿元，合每股收益0.27元，同比下降33.6%，主要因碧云新天地项目已经进入尾盘结算，利润贡献 同比大幅减少所致。
房地产结算少导致前三季度收入下滑：前三季度整体收入同比下滑47.0%至7.93亿元，其中3季度单季度收入2.38亿元。公司住宅项目碧云新天地三期在2011年是主力结算期，2011年1-3季度结算8.77亿元，而本期内只结算1.43亿元。
投资收益约2100万元，同比增长23.3%：主要由上半年东方证券分红收益贡献。
资金面依然较为薄弱：期末在手现金较年初增长94%至3.53亿元，主要因子公司借款增长所致。公司期末净负债率49.0%，但短期借款和一年内到期的长期借款合计有17.7亿元，现金流仍然偏紧。
发展趋势（财苑）
公司高毛利率的开发项目碧云新天地三期结算接近尾声，往前看，后续主要将以来临港项目，金桥区域人才公寓、碧云别墅后期开发，房地产开发业务收入将面临较大不确定性，但公司出租业务依然稳定，分析师预计每年将维持10%左右的收入增长，预期实现收入约9~10亿元。
估值与建议
分析师暂维持公司2012/2013年盈利预测每股0.36元/0.42元。公司股价对应2012/2013年市盈率分别为18.2、15.6倍，对2013年净资产值有57%的折让。
分析师看好公司长期稳定的商业租金收益，但公司短期业绩波动性依然较大，因此维持A股“审慎推荐”投资评级，目前B股股价对2013年底净资产值仍折让71%，维持“推荐”评级及0.90美元目标价。
自由贸易园区：有望率先试水 建立“自由贸易园区”是上海综保区一直努力的目标。而在《条例》中明确规定：根据市人民政府及其有关部门应当在国家有关部门的指导下，推动海关特殊监管区域的功能创新和转型升级，鼓励贸易与金融、航运、物流、制造、会展等产业融合发展，探索建立符合国际惯例的自由贸易园区；在外高桥保税区推进国家进口贸易促进创新示范区建设，拓展离岸贸易等新型贸易服务。
事实上，向自由贸易园区转型发展，建设与国际惯例更加接轨、具有世界一流水准的自由贸易园区，一直以来都是上海综合保税区的追求。在去年11月举行的世界自由贸易园区大会上，参会的各国代表在考察过后，一致认为上海综合保税区目前已走在我国特殊监管区域与国际接轨发展的最前列，具备了向自由贸易园区转型发展最扎实的基础和最充分的条件。
对此，上海综合保税区管委会副主任简大年表示，综保区在经济功能、经济规模方面都积累了一定的基础，在贸易便利化环境打造方面也具备了一定的条件，而真正向自由贸易园区转型，应用好保税区的海关、检验检疫和外汇政策、做到对区内企业实施风险、分类管理；培育离岸特征，发展为转口贸易、多国贸易、境外贸易及在税制上具有国际竞争力，在管制上与国际惯例接轨。因此，有关专家认为，集外高桥保税区(含物流园区)、洋山保税港区和浦东机场综合保税区等海关特殊监管区于一体的上海综合保税区，将有望率先试水建立符合国际惯例的自由贸易园区。
免税新政：浦东试点有优势 在上海等国际大都市率先试点在机场之外开设环球免税店一直是专家热议的话题。《条例》明确提到：“市人民政府配合国家有关部门在本市探索实施离境退税政策，选点设立免税商品购物店”。据浦东商务委副主任孙永强透露，浦东一直积极研究在机场之外设立免税店，并建议选址迪士尼、浦东奥特莱斯区域。“最终落实选址的区域，还是以国家部委的批准为准则，但我们会一直寻找机会。”孙永强坦言。
目前，浦东正在打造一个高度集中在陆家嘴地区的新区旅游会展业，拥有东方明珠塔、上海科技馆、上海新国际博览中心、上海国际会议中心、浦东展览馆等知名旅游会展场所，以及正在建设中的国际品牌迪士尼乐园。专家认为，凭借这些方面，浦东成为上海离境免税政策落地处的优势明显，同时随着浦东机场旅客量日益增多，浦东商业的发展潜力更大。免税购物、迪士尼等一系列亮点，将拉动高端消费和服务消费。
平台贸易：迎来发展契机
除了构建完整的国际贸易中心建设法律体系框架之外，《条例》还重点鼓励境内外企业在上海设立具有贸易运营和管理功能的贸易型总部，并明确表示将优化完善推进上海国际贸易中心建设财政资金投入机制，重点支持贸易平台建设、贸易环境营造和改善、贸易机构引进、贸易促进活动等，发挥财政资金的引导和激励作用。
目前，浦东已有数个贸易和投资公共平台启动建设。比如，外高桥国际贸易示范区建立了汽车、钟表、医药分销、酒类、机电等10个专业化进口贸易平台。上海社会科学院经济研究所金融与资本市场研究室主任韩汉君称：以交易商品为例，浦东应该依托环境、人才、资金等条件，塑造功能性平台，从有优势的商品入手，比如依托大飞机项目，建设飞机零部件交易平台，依托航运物流资源，建立石油、煤炭等交易平台。而此次《条例》的出台，无疑将在制度、投资等方面对贸易平台的建设给予极大的政策支持。
陆家嘴（600663）：资源禀赋为长期看点
来源： 中信建投 撰写时间： 2012-10-18
陆家嘴发布2012年三季报，实现营业收入22.6亿元，同比下降30.26%；实现营业利润9.12亿元，同比下降32.77%；实现归属母公司净利润6.46亿元，同比下降36.4%；每股收益0.35元。
公司三季度业绩略低于预期。22.5亿营业收入中，租赁业务约为9亿，开发销售确认收入约12亿。租赁业务增量主要来自陆家嘴金融服务广场入市，外延式扩张租赁面积约7万平。低于预期的主要原因在于计划内对金桥三个园区及商业项目的股权转让事宜均未完成，影响销售收入约8亿。同样从另一方面反映目前商业地产市场随经济增速下滑短期表现相对淡静。前三季度主要项目总销售额约13亿。四季度销售增量来自零散存量去化以及东银公寓入市。总体分析师预计全年销售业务结算额约为20亿，完成年初销售额计划的难度不高。
在建规模对财务略有施压，融资成本占优。财务方面表现略有升压，净负债率重回历史高位，这主要来自今年在建项目的运行节奏。但整体而言，公司货币资金29亿，仍然保有充足资金储备。项目拓展方面，公司如期就前滩项目与兄弟企业滨江公司达成意向，公司锁定地标建筑前滩中心项目50%以上股权，并将就其余项目的拓展进一步商讨。浅滩中心建面53万方，今年只需交纳1亿的意向金，后续开发资金将发行50亿抵押票据用以融通。而公司融资成本仍然占据优势，基本能够达到基准利率下浮10%。
投资评级与盈利预测。公司资源禀赋为长期看点。RNAV合计23.85元，对应目前A股股价折价率达51%。公司销售业绩是大家的关注点，但随陆家嘴区域存量项目的迅速去化以及东银公寓入市，今年结算20亿销售确定性较强，加之增持提振信心，预计公司12—13年EPS分别为0.56、0.7，予以“增持”评级。因今年业绩预计平稳，予以6个月目标价12.5元。
浦东建设（600284）：毛利率提升显著、BT模式趋成熟
来源： 国信证券 撰写时间： 2012-08-21
报告期内公司完成合并营业收入为2.7亿元，同比下降33.23%；实现营业利润4.2亿元，同比减少4.00%;实现归属于母公司所有者的净利润为1.95亿元，同比增长0.59%，EPS0.39元，基本符合预期，从分项业务看，施工、沥青砼和环保产业分别实现营收2.44、0.13和0.14亿元，同比分别减少33.75%、58.65%和增长161.18%，公司新签项目尚未大量开工，导致施工业务收入和沥青混凝土销售大量减少。
毛利率上升、费用率下降
报告期公司综合毛利率15.35%，同比大幅上升2.99%，其中施工、沥青砼和环保业务毛利率分别为13.99%/22.54%/27.65%，同比分别提升2.59/8.51/-20.42个百分点；施工业务毛利率提升主要因上海迪士尼配套项目开工，该项目以BT模式建设，而以BT模式建设的项目毛利率普遍高于市场化竞争的项目，由于后续还有同类项目陆续开工，BT类施工项目占比将进一步提高，因此分析师判断公司毛利率仍有提升空间。
迪士尼项目将为公司带来大体量施工业务和投资收益 公司下属浦兴公司是上海迪士尼四条市政配套道路项目的投融资主体，项目总投资39.2亿元，BT模式建设。迪士尼项目在近期将为公司带来高毛利率的施工业务，而步入回购期后将为公司带来投资收益和一次性审价差，对公司远期业绩做出贡献。
业务模式转变需要一个过程
自北通道项目开始，公司将经营的重点放在“融资创新”上，公司定位逐渐从施工导向转向融资导向，但由于北通道后短期出现大型BT项目的断档，而施工业务出现一定程度萎缩，因此业绩呈现一定程度的波动，随着后期项目审价差的确认及新项目的开工，业绩将逐渐恢复，公司的转型成效虽需要时间来观察，但作为A股第一家从基建转向投融资的建筑企业，公司的勇敢偿试值得肯定。
维持“推荐”评级
分析师维持12-14年每股收益至0.67/0.83/0.97元的预测，目前股价对应PE分别为11X/8X/7X，维持“推荐”评级。
申通地铁（600834）：资产使用费下调62.56%导致公司前3季度业绩大幅增长165%
来源： 海通证券 撰写时间： 2012-10-26
公 司披露3季报。1至9月份，公司共实现收入5.41亿元，同比下滑4.21%；归属于上市公司股东的净利润9360.25万元，同比增长165.14%； 基本EPS0.196元。其中，3季度单季收入1.84亿元，同比下滑6.31%；归属于上市公司股东的净利润3121.63万元，同比增长 169.36%；单季基本EPS0.065元。
点评：
公司利润率指标“跳升”源于资产使用费下调62.56%。受上海轨交建 设陆续完工后的网络化运营（导致换乘客流比例增加）以及票价优惠政策等因素影响，公司营业收入近年增速持续放缓；营业利润增速则受车辆修理周期以及车辆购 置投入（影响折旧及租赁费用）等因素共同作用波幅较大（参见分析师10月11日的公司信息点评报告）；历史3年来看，公司营业利润率指标也是维持在个位数水平（2011年为2.86%），但是分析师注 意到今年2季度开始利润率指标出现了明显“跳升”，主要是因为从今年1月份开始公司向申通集团支付的资产使用费从1250元/次调整为468元/次（幅度 为-62.56%），但由于董事会决议通过日期为4月份，因此在2季度公司对1季度的影响作了追溯调整，导致利润率指标畸高，而3季度反映了资产使用费调 整后的正常利润率水平。
公司业务模式单一，收入来自于地铁票务收入，而且超过5成的成本来自与大股东申通集团及其子公司的关联交易。由于公 司并不拥有1号线沿线的车站、机电设备、隧道、轨道等资产，根据公司与集团公司签订《关于资产使用的协议》每年向其支付资产使用费，每通行一次列车支付 1250元资产使用费（从今年1月1日起调整为468元）。2010年中期以前，公司租用集团公司72节车辆，每年需支付车辆租赁费约6500万 元，2010年6月，公司向申通集团购置部分地铁车辆后，并且已不再向申通集团租赁地铁车辆。
盈利预测及投资建议。公司票务收入增长依赖于 1号线的客流和平均票价水平。由于1号线开通时间较早，运营至今已有十多年（一期工程于1995年4月全线通车试运营），沿线的客流对象已相对趋于稳定， 很少有新生客流加入。但是，新的线路参与竞争将影响平均运距（从而票价）和客流水平，因此分析师预计公司未来客流将主要呈现平稳甚至缓降趋势（财苑）。分析师预计公司2012-2014年营业收入分别为7.59亿元、7.55亿元、7.55亿元，同比分别增长-2.60%、-0.50%和-0.0%，对应各年EPS分别为0.25元、0.22元和0.21元，当前股价对应2012年PE为25.25倍，由于分析师判断未来公司业绩内生增长动力不足，而且按TTM测算公司PE值为27.02倍，远高于其他城市交通类上市公司的PEttm均值（平均16.91倍），因此暂不给予投资评级。
外高桥（600648）：森兰南部地块转让有望稳定公司业绩
来源： 海通证券 撰写时间： 2012-10-31
公司公布2012年三季报。报告期内，公司实现营业收入46.02亿元，同比减少22.61％；归属于上市公司股东的净利润1.39亿元，同比减少46.42%；实现基本每股收益0.138元。
投资建议：
公 司主要从事上海外高桥保税区内的商业地产、工业地产和园区开发（包括土地转让）以及物流贸易等业务。森兰·外高桥属公司开发重点。今年公司将重点开发森兰 中块和南块国际社区，以实现“产城融合”。该项目体量有100万平左右（目前已启动44.45万平），有望在未来几年内给公司带来较高租售收入。尽管目前 公司因转让物流公司而业绩承压，但考虑到第三季度公司转让7.51万平的森兰南部地块获得了21亿元的森兰开发补充资金，并预计该转让收入的逐步确认将增 厚公司今明两年累计EPS约0.43元。分析师预计公司2012、2013年EPS分别是0.38和0.45元，对应RNAV是10.42元。
截至10月30日，公司收盘于7.91元，对应2012、2013年PE分别为20.62倍和15.56倍。考虑到森兰项目逐步进入开发期，以公司RNAV的8折，即8.33元作为6个月的目标价，维持公司的“增持”评级。
主要分析：
1．前三季度公司继续受制于旗下物流公司转让而营收下滑22.6％；费用水平上升使得公司净利润降幅大于营收降幅：
2012年前三季度，受制于畅联物流公司41％股权的转让，报告期内公司合并报表范围减少，这使得前三季度公司实现营业收入46.02亿元，同比减少22.61％；同时，股权转让收益不抵费用水平的上升，这使得报告期内公司实现净利润1.39亿元，同比减少46.42%。
3． 投资建议：筹集资金确保森兰·外高桥开发，给予“增持”评级。公司主要从事上海外高桥保税区内的商业地产、工业地产和园区开发（包括土地转让）以及物流贸 易等业务。森兰·外高桥属公司开发重点。今年公司将重点开发森兰中块和南块国际社区，以实现“产城融合”。该项目体量有100万平左右（目前已启动 44.45万平），有望在未来几年内给公司带来较高租售收入。尽管目前公司因转让物流公司而业绩承压，但考虑到第三季度公司转让7.51万平的森兰南部地 块获得了21亿元的森兰开发补充资金，并预计该转让收入的逐步确认将增厚公司今明两年EPS约0.43元。因此，分析师预计公司2012、2013年 EPS分别是0.38和0.45元，对应RNAV是10.42元。截至10月30日，公司收盘于7.91元，对应2012、2013年PE分别为 20.62倍和15.56倍。考虑到森兰项目逐步进入开发期，以公司RNAV的8折，即8.33元作为6个月的目标价，维持公司的“增持”评级。
上海建工（600170）：中期业绩受投资受益及补贴影响较大
来源： 中银国际 撰写时间： 2012-08-30
上 海建工2012年上半年实现销售收入442.4亿元，同比增长11.7%；实现归属于上市公司股东净利润7.0亿元，同比增长33.7%。其中，公司控股 45%的屹申房地产公司贡献1亿元投资收益，约占上海建工上半年净利润的14%。此外，与上半年同期相比，公司补贴收入增加较快。排除房地产公司的投资收 益以及补贴收入影响，公司业绩没有明显增长。今年宏观经济下行压力较大，建设类项目资金紧张、需求放缓，上半年公司毛利率及主业新签订单均有小幅下滑，而 投资收益及补贴的大幅增加可能缺乏可持续性，未来业绩增速继续放缓的可能性较大。分析师上调目标价至7.37元，对应2012年10.7倍市盈率，下调评级至持有。
支撑评级的要点
公司上半年实现投资收益1.6亿元，较上年同期大幅增加1.5亿，其中公司控股45%的屹申房地产公司贡献1亿元投资收益，约占上海建工上半年净利润的14%。
公司上半年毛利率为6.9%，较上年同期下降0.3个百分点。收入占比90%的施工类业务上半年毛利率为5.1%，较上年同期下降0.1个百分点。
公司上半年期间费用率为3.1%，较上年同期上升0.2个百分点。其中销售费用率没有变化，为0.2%；财务费用率为0.1%，较上年同期上升0.2个百分点；管理费用率为2.8%，同比上升0.1个百分点。
上半年公司主业建筑施工新签合同额531.1亿元，完成年度计划的52.6%，较上年同期降低了1.5%，宏观经济增速放缓影响了整个建筑业的需求。公司上半年上海以外地区的新签合同额达到206.8亿元，占新签合同总额的39%。
分析师调整2012-2014年每股盈利预测至0.689、0.771和0.876元，目标价上调至7.37元，对应2012年10.7倍市盈率，下调评级至持有。
浦东金桥（600639）：浦东金桥3季度业绩回顾
来源： 中金公司 撰写时间： 2012-10-31
2012 年前三季度每股收益0.27元，同比下滑33.6%浦东金桥今日公布2012年前三季度业绩，期内实现主营业务收入7.93亿元，同比下滑47.0%，其 中商业地产租金收入占比达80%以上；净利润2.47亿元，合每股收益0.27元，同比下降33.6%，主要因碧云新天地项目已经进入尾盘结算，利润贡献 同比大幅减少所致。
房地产结算少导致前三季度收入下滑：前三季度整体收入同比下滑47.0%至7.93亿元，其中3季度单季度收入2.38亿元。公司住宅项目碧云新天地三期在2011年是主力结算期，2011年1-3季度结算8.77亿元，而本期内只结算1.43亿元。
投资收益约2100万元，同比增长23.3%：主要由上半年东方证券分红收益贡献。
资金面依然较为薄弱：期末在手现金较年初增长94%至3.53亿元，主要因子公司借款增长所致。公司期末净负债率49.0%，但短期借款和一年内到期的长期借款合计有17.7亿元，现金流仍然偏紧。
发展趋势（财苑）
公司高毛利率的开发项目碧云新天地三期结算接近尾声，往前看，后续主要将以来临港项目，金桥区域人才公寓、碧云别墅后期开发，房地产开发业务收入将面临较大不确定性，但公司出租业务依然稳定，分析师预计每年将维持10%左右的收入增长，预期实现收入约9~10亿元。
估值与建议
分析师暂维持公司2012/2013年盈利预测每股0.36元/0.42元。公司股价对应2012/2013年市盈率分别为18.2、15.6倍，对2013年净资产值有57%的折让。
分析师看好公司长期稳定的商业租金收益，但公司短期业绩波动性依然较大，因此维持A股“审慎推荐”投资评级，目前B股股价对2013年底净资产值仍折让71%，维持“推荐”评级及0.90美元目标价。
沪公网安备 31011602001522号