279处裸露地块：京城伤疤背后的利益纠缠
发布时间：2014-01-28 16:39:02 阅读 次
9块裸露地块已经成为这座城市的伤疤。
近日，北京市市政市容委网站上公布了一则消息，从今年4月底开始，北京市对很多“征而未建、拆而未建”的地块，进行摸底并明确责任。据统计，全市“征而未建、拆而未建”总面积超过5800余万平方米，几乎相当于80个故宫。
这些征地、拆迁之后多年没有动工的地块，久而久之竟成了露天垃圾场。中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云在接受本报记者采访时表示，这些地块的成因很复杂。伤疤背后是复杂交织的利益。
城市中心的难题
经过排查，北京城六区有220处征而未建、拆而未建地块，郊区县有59处类似地块。为何越处于城市中心的土地，倍显珍贵，利用起来难度却越大?
北京西城区(旧宣武区)菜市口附近就有4处征而未建、拆而未建的地块，分别是位于菜市口东南角的大吉危改项目(一期)，位于菜市口西南角的菜西危改小区一期、二期和三期。
过去老宣武区的拆迁，一般是先拆人口密度低的地方，因为拆迁成本低。然后从广安门外由西向东拆，最后拆到中心地区。值得一提的是，两广路拓宽时拆掉了20多个明清会馆，宣武门外大街和菜市口大街拓宽时又拆掉了20多个。
2005年，大吉片、菜市口西片、棉花片三个危改项目几乎同一时间启动。据了解，大吉危改工程所在地，曾经是戊戌变法的纪念地。共涉及1处市级文物保护单位和8处文物普查登记项目，其中，4处原址保护，包括康有为故居、梁启超旧居等;5处异地迁建，包括《每周评论》旧址、潮州会馆等。菜市口西片危改共涉及两处文物普查登记项目。
一方面是文物保护，另一方面是日益增长的拆迁成本。“大吉危改项目”的开发商是中信地产北京公司。记者在现场看到，待拆迁的平房被围墙包裹起来，和近处的新楼房形成了鲜明的对比。已经建成的中信城二手房叫价已超过6万元/平方米。据了解，到2012年，大吉危改拆迁补偿已涨到8万元/平方米，但部分居民原有房屋面积较小，如有户居民房屋面积只有16平方米，认为补偿的拆迁款无法买到合适的住房，因此选择了留守。这样的居民不少，中信城后期的拆迁便耽搁下来。
大龙地产(600158.SH)的一纸公告，从另一角度反映出老城区地块整理的艰辛。5月25日，大龙地产公告，出售了一个尚在拆迁中的项目，即北京棉花片危改区“大龙新都”项目，位于西城区虎坊桥西北侧，地处二环内黄金地段。项目规划总建筑面积16.29万平米，使用性质包括住宅、商业和办公。
资料显示，2004年11月10日，大龙城乡与中融公司签订协议，共同开发中融公司拥有的“大龙新都”项目。2005年3月24日，大龙地产从大股东大龙城乡手中接手“大龙新都”项目。8年过去，大龙地产为项目投入资金共计7.77亿元，但总共拆迁户数602户，目前仅完成拆迁243户。按照这个速度，拆迁还需要10年。
一位不愿透露姓名的国企开发商对本报记者说，曾经去调研过棉花片区危改项目，已有居民补偿款已要价千万。而政府和开发商签订的协议里有最高限价，开发商承受的成本是有限的。最后该项目只好搁置。
2005年之前还有协议出让的土地，开发商拿到的地块并非净地，需要自己整理、拆迁。许多项目开发了一部分后陷入停滞。典型的项目包括新世界中国在崇文门的地块，凯德置地在东四环慈云寺桥的地块，以及泛海集团在东风乡的地块。
北京黄金湾投资集团市场营销中心总经理黄光辉认为，有些土地，是开发商在变相囤地，等待地块升值;有些则是因为政府各种配套还没到位。邹晓云指出，有些地块上市受阻，是因为政府将生地变熟地的过程太长所致，政府的工作效率有待提高。一位民企开发商告诉本报记者，据他了解，朝阳区待整理上市的土地最多。
逃避，还是面对? 早在2008年奥运会之前，北京京广中心西侧，有一幅被称作“关东店甲2号”的“征而未建”地块，经呼家楼街道办事处与开发商达成一致，决定由街道办出资对土地进行简单的清理和铺设，建设成为临时停车场。等地块正式开工后再无偿归还开发商。不过，那幅地块还没有开工的消息。
在朝阳区关东店，万通中心和朝外SOHO北侧，也有一幅面积不小的地块，被用于停车场至少已经六七年了。它的旁边，是整齐排列的多层居民楼。记者问过收费员，他说不清楚这块地的来历，更不知道何时会动工。
和城中心的土地难题相比，位于郊县的土地问题似乎更易解决。近两年时间里，北京市通州区在六环线东南角的台湖镇一次性地拆掉了14个村子、16800多人、2000多家企业，其中还包括1.3万多亩耕地，最终换来了17.21平方公里的“一张白纸”。
卖地按钮开启后，台湖区域挂拍地块的楼面价已经高达1.4万元/平方米。这个被称为北京市最大的单体土地储备项目，两年之前是以轨道交通等基础设施建设的名义，由北京市土地储备整理中心和通州区分中心联合投资360亿元进行拆迁的。拆迁以后，这里就变成了北京环渤海高端总部基地的项目用地。
“如今地方政府的开发思路大多是建新城，而避开旧城改造的问题。”邹晓云说，而建新城比旧城更容易。
北京大学国家发展研究院教授周其仁对本报记者说，在城镇化建设中，更加缺乏的是管理大城市的智慧。人口向一线城市增速涌入，已经成为重要趋势。北京人口有可能达到5000万，如何解决大城市的承载力，更高效的利用大城市的土地，更需要智慧。
北京城区土地和商品房都面临供不应求的矛盾。但那些裸露的庞大面积的地块，却日复一日地在晒太阳。业内人士分析，那5800余万平方米的裸露地块，保守按容积率2来计算，可建超过1亿平方米的商品房。但我们一边在喊商品房供应不足，一边却对这些宝贵的城市中心地块无动于衷。
城市中心的难题
经过排查，北京城六区有220处征而未建、拆而未建地块，郊区县有59处类似地块。为何越处于城市中心的土地，倍显珍贵，利用起来难度却越大?
北京西城区(旧宣武区)菜市口附近就有4处征而未建、拆而未建的地块，分别是位于菜市口东南角的大吉危改项目(一期)，位于菜市口西南角的菜西危改小区一期、二期和三期。
过去老宣武区的拆迁，一般是先拆人口密度低的地方，因为拆迁成本低。然后从广安门外由西向东拆，最后拆到中心地区。值得一提的是，两广路拓宽时拆掉了20多个明清会馆，宣武门外大街和菜市口大街拓宽时又拆掉了20多个。
2005年，大吉片、菜市口西片、棉花片三个危改项目几乎同一时间启动。据了解，大吉危改工程所在地，曾经是戊戌变法的纪念地。共涉及1处市级文物保护单位和8处文物普查登记项目，其中，4处原址保护，包括康有为故居、梁启超旧居等;5处异地迁建，包括《每周评论》旧址、潮州会馆等。菜市口西片危改共涉及两处文物普查登记项目。
一方面是文物保护，另一方面是日益增长的拆迁成本。“大吉危改项目”的开发商是中信地产北京公司。记者在现场看到，待拆迁的平房被围墙包裹起来，和近处的新楼房形成了鲜明的对比。已经建成的中信城二手房叫价已超过6万元/平方米。据了解，到2012年，大吉危改拆迁补偿已涨到8万元/平方米，但部分居民原有房屋面积较小，如有户居民房屋面积只有16平方米，认为补偿的拆迁款无法买到合适的住房，因此选择了留守。这样的居民不少，中信城后期的拆迁便耽搁下来。
大龙地产(600158.SH)的一纸公告，从另一角度反映出老城区地块整理的艰辛。5月25日，大龙地产公告，出售了一个尚在拆迁中的项目，即北京棉花片危改区“大龙新都”项目，位于西城区虎坊桥西北侧，地处二环内黄金地段。项目规划总建筑面积16.29万平米，使用性质包括住宅、商业和办公。
资料显示，2004年11月10日，大龙城乡与中融公司签订协议，共同开发中融公司拥有的“大龙新都”项目。2005年3月24日，大龙地产从大股东大龙城乡手中接手“大龙新都”项目。8年过去，大龙地产为项目投入资金共计7.77亿元，但总共拆迁户数602户，目前仅完成拆迁243户。按照这个速度，拆迁还需要10年。
一位不愿透露姓名的国企开发商对本报记者说，曾经去调研过棉花片区危改项目，已有居民补偿款已要价千万。而政府和开发商签订的协议里有最高限价，开发商承受的成本是有限的。最后该项目只好搁置。
2005年之前还有协议出让的土地，开发商拿到的地块并非净地，需要自己整理、拆迁。许多项目开发了一部分后陷入停滞。典型的项目包括新世界中国在崇文门的地块，凯德置地在东四环慈云寺桥的地块，以及泛海集团在东风乡的地块。
北京黄金湾投资集团市场营销中心总经理黄光辉认为，有些土地，是开发商在变相囤地，等待地块升值;有些则是因为政府各种配套还没到位。邹晓云指出，有些地块上市受阻，是因为政府将生地变熟地的过程太长所致，政府的工作效率有待提高。一位民企开发商告诉本报记者，据他了解，朝阳区待整理上市的土地最多。
逃避，还是面对? 早在2008年奥运会之前，北京京广中心西侧，有一幅被称作“关东店甲2号”的“征而未建”地块，经呼家楼街道办事处与开发商达成一致，决定由街道办出资对土地进行简单的清理和铺设，建设成为临时停车场。等地块正式开工后再无偿归还开发商。不过，那幅地块还没有开工的消息。
在朝阳区关东店，万通中心和朝外SOHO北侧，也有一幅面积不小的地块，被用于停车场至少已经六七年了。它的旁边，是整齐排列的多层居民楼。记者问过收费员，他说不清楚这块地的来历，更不知道何时会动工。
和城中心的土地难题相比，位于郊县的土地问题似乎更易解决。近两年时间里，北京市通州区在六环线东南角的台湖镇一次性地拆掉了14个村子、16800多人、2000多家企业，其中还包括1.3万多亩耕地，最终换来了17.21平方公里的“一张白纸”。
卖地按钮开启后，台湖区域挂拍地块的楼面价已经高达1.4万元/平方米。这个被称为北京市最大的单体土地储备项目，两年之前是以轨道交通等基础设施建设的名义，由北京市土地储备整理中心和通州区分中心联合投资360亿元进行拆迁的。拆迁以后，这里就变成了北京环渤海高端总部基地的项目用地。
“如今地方政府的开发思路大多是建新城，而避开旧城改造的问题。”邹晓云说，而建新城比旧城更容易。
北京大学国家发展研究院教授周其仁对本报记者说，在城镇化建设中，更加缺乏的是管理大城市的智慧。人口向一线城市增速涌入，已经成为重要趋势。北京人口有可能达到5000万，如何解决大城市的承载力，更高效的利用大城市的土地，更需要智慧。
北京城区土地和商品房都面临供不应求的矛盾。但那些裸露的庞大面积的地块，却日复一日地在晒太阳。业内人士分析，那5800余万平方米的裸露地块，保守按容积率2来计算，可建超过1亿平方米的商品房。但我们一边在喊商品房供应不足，一边却对这些宝贵的城市中心地块无动于衷。
沪公网安备 31011602001522号